안녕하세요. 오늘은 부동산 상식 중에서 지적제도와 등기제도와의 차이점 및 서로간의 관계에 대해서 말씀 드리겠습니다. 우리나라는 부동산과 관련된 공부를 이원화하여 관리하고 있습니다. 부동산과 관련된 공공문서는 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도 등 크게 5가지가 있습니다.
이중에서 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 지적도 이렇게 4가지는 지적공부라고 하며 이곳에 어떤 내용을 기록하게되면 “등록 한다”라는 용어를 사용하고 있습니다. 토지 및 건물 등기부등본은 등기제도에 포함된 공공문서이며 이곳에 내용을 기록할때는 “등기 한다”라는 표현을 사용합니다.
1. 지적공부와 등기부의 차이점(부동산 상식)
위의 그림과 같이 지적공부는 행정부에서 관리하고 있으며, 등기부는 사법부에서 관리하고 있습니다. 그래서 인터넷으로 이들 문서를 발급하는 경우에 지적도, 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장은 정부24나 민원24 홈페이지에서 발급하고 토지 및 건물 등기부등본은 대법원 인터넷등기소 사이트에서 발급합니다.
토지의 지번, 면적, 지목 등은 관리부서에서 실질적으로 현장심사를 하고 건축물의 준공허가 역시 실질적으로 이루어지며 대부분 허가사항이 많습니다. 그러나 등기부등본의 근저당설정 등기, 임차권등기, 소유권이전등기 등의 등기행위는 신청만 하게 되면 특별한 하자가 없는 한 등기가 이루어지는 일종의 신청주의를 택하고 있습니다.
2. 토지대장, 건축물대장과 등기부등본이 다르면 어떻게 될까?
지적공부는 부동산의 물리적 내용을 공시하고, 등기부는 부동산의 권리내용을 공시하고 있습니다. 그리고 담당하는 기관도 서로 다릅니다. 이런 이유때문에 간혹 양쪽의 문서가 서로 불일치 하는 경우가 발생합니다. 실무적으로 보면 보통 100건에 1건 정도는 양쪽의 문서의 내용이 다른게 현실입니다. (사소한 차이 포함)
이런 경우에는 위에서 본 표의 마지막 기준내용에서 표시한 것처럼 부동산의 물리적현황에서 차이가 발생하면 지적장부를 기준으로 등기부를 수정합니다. 반대로 권리관계에서 양쪽의 장부가 서로 다르다면 등기부를 기준으로 지적공부를 수정하게 됩니다.
예를 들어보죠.
토지대장의 토지면적이 100㎡인데 등기부등본에 150㎡로 기록되어 있다면 등기부등본을 토지대장에 맞추어서 100㎡로 수정합니다. 그런데 토지대장의 토지소유자가 “홍길동”인데 등기부등본의 토지소유자는 “이순신”으로 표시되어 있다면 이번에는 등기부등본에 맞추어서 토지대장의 홍길동을 이순신으로 수정하게 됩니다.
그런데 일반인들은 토지대장에 홍길동이라고 나와 있다고 해서 그냥 소유자가 홍길동이라고 믿어 버리는 경우가 많습니다. 정부의 문서이니 틀림없을 것이다라고 생각하는 것이죠. 이렇게 믿고 거래해서 발생한 손해에 대해서 정부는 어떠한 배상도 해주지 않습니다. 반대의 경우도 마찬가지입니다. 등기부등본의 면적만 믿고 거래하는 경우죠.
결론적으로 말하면 어떤 부동산을 거래하려면 반드시 양쪽의 문서를 모두 발급한 후에 양쪽이 차이가 없는지 확인해보고 차이가 있다면 기준이 되는 문서의 내용으로 거래를 해야 한다는 것입니다. 의외로 차이가 나는 경우가 상당히 있습니다.
오늘은 부동산과 관련한 정부의 문서간의 차이가 발생한 경우에 어떻게 처리되는지에 대해서 알아 봤습니다. 그럼 안녕히 계세요.
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