안녕하세요. 오늘은 지난 2018년 9월 20일 국회를 통과한 상가임대차보호법 개정내용에 대한 설명과 바뀐 내용의 적용시점 등에 대해 알아 보겠습니다.
상가임대차보호법 개정 중요 내역
- 계약갱신요구권, 5년 → 10년 연장
- 권리금회수 보호기간, 3개월 → 6개월 연장
- 전통시장, 권리금 관련 규정 적용
- 상가건물임대차분쟁조정위원회 신설
지난 2018.9.20일에 국회를 통과하고 2018.10.16에 상가건물임대차보호법의 개정내용이 공포 시행되었습니다. 상가건물을 임차하고 있는 임차인이나 임대를 주고있는 건물주들은 바뀐 내용을 알고 계셔야 추후에 발생할 수 있는 문제들에 대해 미리 대처할 수 있을 것입니다.
계약갱신요구권의 기간연장
현행 상가건물임대차보호법에서는 임차인에게 계약갱신요구권이라는 권리를 주고 있습니다. 임대인(상가주인)은 특별한 사유가 없는한 임차인이 요구하는 계약연장요구에 대해 거부할 수 없는 것입니다.
위에서 말한 특별한 사유란 법에서 정하는 기간 동안 월세를 연체(보통 3기연체)하거나 건물주가 건물을 멸실하고 재건축 하거나 하는 등의 특별한 사항들을 말합니다.
개정 이전의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간은 “첫 계약일로부터 5년”이었습니다. 이번에 개정된 내용은 “첫 계약일로 부터 10년”으로 바뀌었습니다. 즉, 10년동안은 임차인이 계약을 연장하면 임대인은 이를 거부할 수 없습니다.
만약 임대인이 상가를 매매를 진행하고 있는데 새로운 매수자가 기존의 임차인을 내보내고 본인이 장사를 하고 싶은 경우가 있을 수 있습니다. 이 경우, 임차인의 총임차기간이 10년이 넘지 않았다면 임차인의 동의가 없다면 상가매매를 진행하기 어려울 것 입니다.
하지만 모든 상가 임차인에게 이 개정내용이 적용되지는 않습니다. 계약갱신요구권이 10년 연장의 법 조항은 2018.10.16일부터 시행되어 적용되지만 당일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차 계약부터 적용되며 현재 존속중인 임대차 계약에는 적용되지 않습니다
권리금 회수 보호기간 연장 3개월 → 6개월
정확한 명칭은 “권리금 회수기회 보호기간”이라는 용어입니다. 이 용어는 2015년 상가임대차보호법 이 개정되면서 최초 도입된 개념입니다.
기존 임차인이 임대차계약기간 종료의 3개월 전부터 임대차계약기간 종료일 사이에 새로운 임차인을 데려와서 권리금 계약을 체결하고 임대인(상가주인)에게 새로운 임차인과 임대차 계약 체결을 요구하면 임대인은 이를 수락해야 한다는 내용입니다.
상가임대차보호법에서 새로이 바뀐 내용은 위에서 말한 “계약기간 종료전 3개월 전부터 계약종료시까지”라는 내용이 “계약기간 종료 전 6개월부터 계약종료시 까지”로 바뀐 것입니다.
기간이 늘어 났으니 기존 임차인이 새로운 임차인을 구할 수 있는 기간이 상대적으로 여유가 생긴 것입니다. 계약갱신요구권 기간이 모두 끝난 임차인이라면 언제든지 상가주인이 계약연장을 거부할 수 있기 때문에 권리금을 회수하기 위해서는 이 규정을 최대한 활용해야 할 것입니다.
또한 권리금 회수기회 보호기간의 연장은 개정법안의 공포와 동시에 시행 적용되기 때문에 기존에 존속중인 임대차계약에도 적용이 됩니다. 즉, 법 시행후 최초 계약을 체결했거나 계약을 갱신하지 않았더라도 이 법 조항은 적용이 된다는 말입니다.
전통시장, 권리금 관련 규정 적용
개정 이전의 상가임대차보호법은 전통시장의 임차인에게는 권리금 규정을 적용하지 않았는데 이것은 특정 임차인을 차별한다고 하여 새로 개정된 상가건물임대차보호법에서는 전통시장의 임차인도 위에서 말한 “권리금 회수기회 보호기간 연장”과 같은 권리금 규정을 적용하기로 했습니다.
전통시장 권리금 관련 규정도 이 법 공포후 즉시 시행되므로 기존의 존속중인 계약에도 권리금 규정은 적용됩니다.
상가건물임대차분쟁조정위원회 신설
대한법률구조공단 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임차인과 임대인간에 발생한 분쟁을 조정하는 역할을 담당하기로 하였습니다. 이 규정은 새로운 상가건물 임대차보호법이 공포된 후 6개월이 지나면 시행되기 때문에 내년 4월경에 최초 시행될 것입니다.
이상으로 2018년 10월 16일에 공포된 개정 상가건물임대차보호법에 대해 알아봤습니다. 도움이 되셨다면 좋겠습니다.
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