오늘은 최근에 개정된 주택임대차보호법 에서 규정한 소액임차인 범위에 대해서 알아보겠습니다. 2016년 3월 31일에 소액임차인의 보증금 범위에 부분이 개정되었는데 최근 2018년 9월 18일자로 다시 개정 되었습니다.
주택임대차보호법 조항
경매개시결정 등기전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. (주임법 제8조)
개정내용
2016.03.31일 기준으로 서울시는 보증금 1억원 이하/ 최우선변제금 3,400만원이고, 수도권 과밀억제권역은 보증금 8,000만원 이하/ 최우선변제금 2,700만원이며 광역시,세종특별자치시,안산시,용인시,김포시 및 광주시는 보증금 6,000만원 이하/ 최우선변제금 2,000만원입니다. 그밖의 지역은 보증금 5,000만원 이하/ 1,700만원 입니다.
2018.09.18일 기준으로 바뀐 내용은 서울시는 1억1천만원 이하/3700만원이며, 수도권 과밀억제권역은 1억원 이하/3400만원이며, 광역시와 안산시,김포시,광주시 및 파주시는 6000만원 이하/2000만원입니다. 그 밖의 지역은 5000만원 이하/1700만원입니다.
주택임대차보호법 임차인보증금 범위 및 최우선변제금 표
이전에 비해서 소액임차인 보증금 범위가 올라갔고 보호를 받는 우선변제금의 금액도 상승했습니다. 서울시를 예로 들면 보증금은 1천만원 만큼 상향되었고 우선변제금은 300만원 더 올라갔습니다.
알아야할 기본적인 사항
1.주택임대차보호법 에서의 보증금 보호 범위는 주택가격(땅 가격포함)의 1/2범위 안에서만 우선변제 받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제8조 사항)
예를들면 서울시에 강동구에서 전세 1억원에 세들어 살던 임차인 홍길동의 주택이 경매로 넘어갔습니다. 그렇다면 소액임차인의 보증금 범위인 1억1천만원 안쪽이기때문에 최우선 변제금 3,700만원까지는 먼저 변제 받을 수 있습니다.
그런데 극단적으로 집값이 5천만원 밖에 안된다면 홍길동씨는 2500만원까지만 변제 받을 수 있습니다. 만약 홍길동씨 보다 먼저 그 주택에 세들어 살던 선순위 임차인이 또 있다면 변제 받을 수 있는 금액은 더욱 줄어들게 됩니다.
2.최소한 경매개시 결정등기 전까지 주택의 인도와 주민등록이 이전되어 있어야 하는 대항요건을 갖추고 있어야 전세금 이나 월세금의 일부를 최우선 변제금으로 배당 받을 수 있습니다. 이 대항요건은 기본적인 사항이기 때문에 이사를 하게되면 가장 먼저 해야할 일입니다.
3.자신이 살던 주택이 경매가 진행된다면 넋놓고 구경만 할 것이 아니라 반드시 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야만 우선변제금을 받을 수 있습니다. 어떤 분은 경매가 진행되면 자동으로 자신에게 보증금이 들어오는 줄 알고 있는 분이 있는데 자신의 보증금은 스스로 보호해야 합니다. 꼭 배당요구를 해야 합니다.
4.상기의 표에 여러가지의 날짜가 나오고 여러가지의 금액이 나와서 헷갈릴 수도 있습니다. 위의 표만 가지고 자신의 전세보증금이나 월세보증금이 소액임차인의 범위에 들어가는지 또는 최우선변제금액이 얼마인지를 알 수 없습니다.
이것을 알기 위해서는 반드시 부동산 등기부등본을 발급받아야 알 수 있습니다. 자신이 계약한 집에 선순위 담보물권이 어떤 것이 있으며, 이 담보물권이 설정된 날자를 알아야 합니다.
선순위 담보물권이 근저당권이라고 가정하죠.
등기부등본상 선순위 근저당권의 설정일자를 보고 위의 표의 제일 왼쪽칸에 나온 “기준시점”이 어디인지를 찾습니다. 그 기준시점의 오른편에 있는 내용이 바로 적용되어야 할 보증금의 범위이고 변제금입니다.
말로 설명하면 쉬운데 글로 설명하려니 무척 어렵네요. 오늘은 이상으로 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인의 보증금범위와 변제금액에 대해 알아 봤습니다.
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